Апартаменты как вид недвижимости

 

В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2019 году представляют собой апартаменты?. Правовая формулировка термина «апартаменты», плюсы и минусу нового для России формата недвижимости. Статья о том, что послужило причиной появления апартаментов в РФ?

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

ч. 1, 3 ст. 16 ЖК

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Требования к жилым помещениям

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Будущее апартаментов

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», – считает Мария Литинецкая.

«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон.

Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», – прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу
  • 269 НОВОСТРОЕК было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.
  • ДО 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.
  • 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.
  • 2,3 МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2019 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Что послужило причиной появления апартаментов в РФ

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.

Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом. Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают. Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.

Временная тенденция

Главный минус апартаментов для девелоперов — ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты — удовольствие недешевое. Средняя цена апартаментов в Москве, по данным компании Penny Lane Realty, — 9500 долларов за квадратный метр. Большая часть апартаментов, около 65%, приходится, по словам Ольги Широковой, на бизнес-класс, около трети относятся к категории элитных объектов. В экономклассе на рынок апартаментов Москвы вышел лишь один проект — комплекс «Парус» на Ярославском шоссе. Де-юре это гостиница, де факто — обычный панельный дом. История проекта такова. В начале 2000-х компания ПИК получила от города по льготной программе участок под строительство гостиницы на Ярославском шоссе, владение 122–124. Но затем девелопер возвел вместо отеля жилой дом экономкласса.

Другой минус апартаментов — невозможность прописаться в них. А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.

Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства. Так, компания ПИК распродала проект на 10–15% дешевле аналогов. Сегодня, по словам экспертов, апартаменты с Ярославки выходят на вторичный рынок с дисконтом 15–20%, но особым спросом не пользуются.

Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. «Главная — это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен. Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве, — замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Вторая категория — московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья — региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве».

 Еще одна категория — владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро. «Сегодня предложение по апартаментам в столице соответствует спросу, — рассуждает Александр Зиминский. — Если количество проектов серьезно вырастет, то девелоперам придется снижать цену или годами ждать покупателей». По мнению Павла Карасева, в 2011–2012 годах количество проектов с апартаментами еще будет расти, но затем эта тенденция пойдет на спад.

Правовая формулировка апартаментов

Фото 2

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от  г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.

В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости.

Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент — это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:

  • Апартаменты;
  • Сервисные апартаменты;
  • Апарт-отели;
  • Кондо-отели.

Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную). Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность. Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.

Социальная инфраструктура и технические требования

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Регистрация детей без согласия других собственников

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности. Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Спасение через апартаменты

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать», — рассуждает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.

За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. «В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. «Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, — подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно».

Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов — спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями.

В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать. Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства. За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.

Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. «Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов — не меньше 7 тыс., — замечает партнер компании S. A. Ricci/Kinsturge Павел Яншевский.

Минусы апартаментов

Фото 3

Стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен — топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках.

Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

ч. 1 ст. 36 ЖК

ч. 1, 2 ст. 161 ЖК

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Ну и что?
Плату за общедомовые нужды должны начислять по счетчикам

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

п. 1 ст. 6 ГК

ст. 249,289,290 ГК

Социальные взрывы

партаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей

Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа – жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому – чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».

Фабричное жилье

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties

Всплеск реализации проектов с апартаментами Денис Соколов из Cushman & Wakefield связывает с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон. Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли. «Это увеличит затраты на землю вдвое. В то же время, если возводить апартаменты, то перевода и дополнительных вложений не потребуется», — замечает Евгений Скоморовский.

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы. Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись. И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами.

В каждом из проектов покупатель приобретает нежилое помещение с набором инженерных коммуникаций, которое, по заверению девелопера, можно использовать фактически как обычную квартиру.

Первый проект — «Даниловская мануфактура 1867» в районе метро «Тульская». Он включает в себя 42 лофта-апартамента площадью от 37 до 200 кв. м. «Апартаменты разместились в корпусах из красного кирпича бывшей мануфактуры, построенной еще в XIX веке. У здания метровые стены и потолки 4,5 метра», — рассказывает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. В 2011 году сдается первая очередь объекта. Цена на апартаменты — 7000 долларов за квадратный метр.

Другой проект располагается на Верхней Масловке и называется Manhattan House. Апартаменты площадью 43–103 кв. м продаются по ценам 5–7 тыс. долларов за квадрат. Наконец, пару месяцев назад KR Properties запустила проект «Николаевский дом». После реконструкции в семиэтажном здании бывшей гостиницы на Комсомольском проспекте разместятся 60 апартаментов. Площади апартаментов — 30–90 кв. м, цены — 7700–9900 долларов за квадратный метр.

Что такое апартаменты

Фото 4
Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Одно из отличий апартаментов от квартир — в отсутствии возможности оформлять регистрацию по месту жительства. Другое отличие — стоимость эксплуатационных расходов. Поскольку апартаменты формально не относятся к жилью, тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

  • Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе
  • Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.
  • Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.
  • Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Плюсы апартаментов

Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы. К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании).

Жители апартаментов в рамках многофункциональных комплексов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.

Основные аспекты

Всего несколько лет назад под апартаментами подразумевалось элитное жилье, доступное довольно ограниченному кругу населения.

В 2019 году приобретением апартаментов никого не удивишь. Купить их не сложнее, чем обычную квартиру.

С точки зрения обычных граждан апартаменты от обычного жилья отличаются незначительно. Главное различие – большая площадь помещения, повышенный комфорт.

К тому же если сравнивать стоимость квартиры в элитной новостройке и цену апартаментов, расположенных в том же районе, то при равном уровне оснащенности стоимость апартаментов окажется ниже.

Этот факт для покупателей становится существенным плюсом. Однако с правовой позиции уровень комфорта или количество квадратных метров не играют ровно никакой роли.

Апартаменты не признаются жилым помещением. Конечно, в них можно проживать, но все же юридически это коммерческая недвижимость.

По этой причине чаще всего апартаменты строят в элитных небоскребах и бизнес-центрах в центральной части крупных мегаполисов.

Многие инвесторы считают покупку апартаментов выгодным инвестированием средств, поскольку впоследствии помещение можно сдавать в аренду.

Застройщиков возведение апартаментов привлекает тем, что на данный вид помещений не распространяются нормативы по возведению жилых объектов.

Потому основным требованием для такого жилья становится пригодность его для проживания и возможность использования как коммерческой недвижимости.

Застройщик легко может получить разрешение на строительство апартаментов в бывших промышленных зонах, в которых не всегда можно строить жилые объекты.

Но каковы преимущества приобретения апартаментов для обычных граждан, которые не инвестируют лишние средства, а покупают именно жилье для постоянного проживания?

Что нужно знать покупателям о юридических нюансах использования апартаментов? Что значит апартаменты, а не квартира?

Что это такое

Апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Располагаются они в новостройках или перестроенных зданиях, для которых застройщик не смог или не захотел оформить разрешение на жилое строительство.

Обычно подобное здание оформляется как нежилое, имеющее гостиничное, офисное или иное подобное назначение.

В благоустройстве территории или инфраструктуре апартаменты не уступают жилым домам, а порой и превосходят. Однако нужно обращать внимание на расположение помещения.

Если помимо апартаментов в здании будут располагаться офисы и торговые площади, вряд ли такой объект можно назвать комфортным для проживания.

Иногда апартаменты располагаются в доме, где остальными помещения выступают только жилые квартиры.

Но кроме месторасположения нужно учитывать тот факт, что юридический статус помещения накладывает некоторые ограничения.

Под апартаментами обычно понимается отдельное помещение с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящее из двух и более комнат, с наличием кухни и санузла.

Практически – это полноценное жилье, но фактически – оно жилым не признается. На мировом рынке апартаменты в основном используются как:

  • номера для аренды на небольшой срок;
  • арендное жилье на продолжительный срок;
  • помещения гостиничного типа;
  • самостоятельное жилье для постоянного проживания.

В России апартаменты относятся скорее к коммерческим объектам, которые можно сдавать в аренду или использовать в качестве жилого помещения без возможности постоянной регистрации.

Но поскольку спрос на такие помещения есть, значит, имеют апартаменты и некоторые достоинства как объект недвижимости.

В чем преимущества

Основными преимуществами приобретения апартаментов можно назвать такие критерии:

Подобный вариант идеален для деловых людей, занятых работой и не имеющих детей. Расположение помещения в центре города упрощает коммуникации в бизнесе.

Кроме того, проживание в апартаментах неким образом подчеркивает статусность владельца. Однако для семей с детьми, пенсионеров и рядовых граждан, такое жилье часто оказывается невыгодным.

И если планируется приобрести апартаменты, то нужно тщательно ознакомиться в их отличии от обычной квартиры.

Законодательная база

С точки зрения закона апартаменты – это квартиры по типу гостиничных номеров с возможностью использования для длительного проживания.

Согласно определению, приведенному в Приказе Минспорттуризма № 35 от , апартаментами именуется помещение из двух и более комнат, общей площадью от 40 кв.м., предназначенное для транзитного проживания и оснащенное всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания и сервисного обслуживания.

На практике, апартаменты по площади редко превышают 15-25 кв. м. Однако это отличие все же не позволяет признать апартаменты жилым помещением.

Отметить нужно и такой момент, как отношение властей к апартаментам. Застройщикам, безусловно, такой тип строительства более выгоден.

Не нужно тратить время на получения специального разрешения на строительство жилого объекта, строить можно и в нежилых зонах, продать легче из-за более низкой стоимости.

Но увеличение числа апартаментов в общей массе строящейся недвижимости ведет к тому, что сокращается строительство жилья.

Так Постановлением города Москвы апартаменты были признаны «номером высшей категории в гостинице или ином подобном здании, являющимся нежилым помещением».

Чем отличается поручитель от созаемщика при ипотеке в Сбербанке смотрите в статье: чем отличается поручитель от созаемщика при ипотеке.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой, читайте здесь.

При этом Правительство Москвы запретило строительство новых апарт-отелей, которые, по сути, станут жилыми домами.

Предполагается, что апартаменты постепенно превратятся в коммерческую недвижимость для аренды, гостиниц, хостелов.

Для нынешних владельцев апартаментов такая ситуация грозит тем, что если данный тип помещения признают абсолютно нежилым на законодательном уровне, то продать его в качестве жилья станет невозможно. Особенно проблематичной ситуация станет для владельцев апартаментов в жилых домах.

В ЦАО без прописки

Фото 5
На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар

Апартаменты – это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Значит, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и детский сад можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.

На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар. Ещё одним важным отличием апартаментов от квартир является то, что они не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», а значит, дольщики не могут быть признаны пострадавшими в случае, если возникают проблемы.

Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. «Более половины комплексов с апартаментами расположены в пределах ЦАО, и это в основном проекты элитного либо бизнес-класса», – рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Такое жильё покупалось не для постоянного проживания, и самым важным было его месторасположение в ЦАО.

Однако с прошлого года ситуация изменилась. «В течение прошлого года на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. При этом анализ продаж показывает наличие высокого спроса на данные продукты», – говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/
  • http://nedviginform.ru/kvartira/apartamenty-raznitsa.html
  • http://jurist-protect.ru/apartamenty/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий