Что считается перепланировкой нежилого помещения

Чем является профессиональная перепланировка нежилых помещений. Правила и особенности переустройства зданий различного назначения. Что считается перепланировкой квартиры в 2019 году. Отличия для панельных и кирпичных домов. На что нужно обратить внимание.

Обзор акта переустройства

Конечным этапом оформления перепланировки нежилых помещений является составление акта о реализованных ремонтных работах.

Приемка помещения, а также подписание этого документа осуществляется при условии обязательного присутствия:

• собственника помещения;
• балансодержателя здания, в котором расположено ремонтируемое помещение;
• представителей проектной компании, занимающейся разработкой проекта;
• представителей компании, несущей ответственность за техническое состояние и эксплуатацию указанного здания;
• представителей органов пожарного надзора;
• представителей строительной компании, выполняющей ремонтные работы.

В процессе приемки проведенных работ все приглашенные лица должны проверить:

• насколько выполненный ремонт соответствует проекту, на основании которого оформлялось разрешение на его проведение;
• есть ли доступ к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
• есть ли акты на проведение скрытых работ, а также правильно ли они были оформлены;
• есть ли журнал производства ремонтных работ, а также правильно ли он велся.

Сам документ должен в обязательном порядке подписываться в трех экземплярах, первый из которых предоставляется собственнику, второй отправляется представителям жилищной инспекции, которые должны будут передать его сотрудникам БТИ, в то время как третий остается на хранение в архиве данной организации.

Что и когда считается перепланировкой

Если говорить подробно и в деталях, то попадают под требование проектного согласования следующие мероприятия:

• разбор, передвижение, постройка межкомнатных перегородок (т.е. стен);
• перемещение и установка дверей;
• уменьшение квартир с больших количеством комнат;
• образование проходов в несущих стенах, конструкциях;
• снос части несущей конструкции;
• образование или преобразование тамбура;
• изменение размеров коридора, санузла, кухни;
• изменение нахождения санузла или кухни;
• соединение санузлов (туалета и душевой/ванной);
• образование новых санузлов, кухонь;
• увеличение жилого помещения за счет нежилых площадей (гардеробной, кладовой);
• соединение квартир — двух и более;
• смена газовых плит на электрические;
• перемещение точек электросети и самой электросети, элементов системы отопления, газовых устройств;
• установка вентиляционных каналов.

На практике перепланировка трехкомнатной квартиры чаще всего реализована в виде объединения гостиной с кухней, а также объединением ванной комнаты с санузлом для увеличения общей площади.

С возможными вариантами перепланировки однокомнатной квартиры можно ознакомиться по ссылке.

Для таких ремонтных работ вальяжная свобода действий неприемлема и необходимо получить разрешение соответствующих органов власти.

Есть также список реконструкций, строго запрещенных законодательством, среди них:

• Капитальный ремонт, попадающий под понятие перепланировки, с которым не согласны какие-либо из дееспособных жильцов дома/квартиры или собственники жилья.
• Перепланировка, не соответствующая хотя бы одному из условий:
  • соблюдение норм, установленных с целью технической, санитарно-гигиенической, строительной и эксплуатационной безопасности жилья;
  • допускается ухудшение условий эксплуатации жилого дома;
  • допускается ухудшение условий проживания хотя бы одного жильца дома/квартиры;
• Перепланировка, связанная с возведением или сносом несущих стен и конструкций, при которой образуется помещение без естественного дневного света или элементов отопления.
• Ремонт, влекущий перемены в архитектурном облике здания.

Запрещено:

• заключать трубу газа в стену;
• сносить вентиляцию;
• присоединять коридор и лестничную площадку;
• менять положения кухни и ванной/душевой;
• создавать препятствия для доступа к коммуникациям и отключающим приборам.

Не входит в сферу перепланировки:

• косметический ремонт;
• установка еще одной двери в проеме;
• монтаж двойных дверей при входе;
• изменение направления открытия-закрытия дверей;
• замена встроенной мебели — шкафов и пр., перестановка мебели;
• замена сантехники на аналогичную.

Таким образом, видна четкая разница между капитальным ремонтом-перепланировкой и незначительными реконструктивными мероприятиями.

Квартира

Все перечисленные варианты перепланировки возможны и распространены на такой вид жилья, как квартира. При этом согласование такого ремонта следует осуществить с жилищными службами по одному из путей — по проекту либо по эскизной схеме, последнее имеет альтернативное название «перепланировка уведомительного характера».

Разрешение на перепланировку выдает жилищная инспекция. В эту же службу подаются копии документов после проведенного ремонта, чтобы инспектор смог осмотреть квартиру и сверить действительные преобразования с отраженными на бумаге планами.

Эскизная схема применяется при таких видах реконструкции, как:

• перемещение сантехники санузла или кухни;
• перемещение элементов отопления, радиаторов;
• снос перегородок, не относящихся к несущим;
• демонтаж дверных проемов стен, не относящихся к несущим;
• демонтаж или обновление инженерных коммуникаций и устройств отключения.

Эскиз, как видно, подходит для более-менее незначительных преобразований. В случае крупной и серьезной перепланировке потребуется проектное согласование. Проект формируют специалисты, перед этим составив техническое заключение и основываясь на него. С готовым проектом необходимо отправиться в МФЦ и сдать документы. Через 6 недель придет ответ — одобрение либо отказ.

Проект необходим при следующих видах реконструкции:

• монтаж дверей и окон в несущих стенах;
• установка лестницы внутри жилища;
• монтаж перегородок и других конструкций из тяжелых материалов, создающих значимую нагрузку на дом;
• изменение положения санузлов и кухни;
• смена газовой плиты на бытовую;
• остекление балкона;
• монтаж оборудования, которое увеличит затраты каких-либо коммунальных услуг;
• и другие виды работ.

После выполнения планировки (если МФЦ выдал одобрение), необходимо вновь продемонстрировать специалистам жилищной инспекции документы о перепланировке и позволить им провести проверку на соответствие

Панельный дом

В панельном доме осуществлять планировку сложнее всего из-за большого числа несущих конструкций. Составление проекта в панельный дом по внесению изменений в несущие конструкции в возложено именно и только на ту фирму, которая произвела здание. Это необходимо в целях безопасности жилищного фонда.

Формируя проект, инженеры фирмы обращают особое внимание на такие характеристики:

• степень износа несущих стен;
• степень изменения нагрузки на несущую стену в результате реконструкции;
• число этажей над квартирой (в квартирах, расположенных на верхних этажах, выполнять ремонт, связанный с несущими конструкциям, получить разрешение проще);
• наличие или отсутствие дополнительных проемов в несущих стенах соседних квартир.

Если удалось согласовать проект, то можно приступать к работам. Некоторыми нюансами ремонта в панельном доме является, например, ограничение по ширине дверных проемов — не более 90 см. Или инструменты, которыми производится образование проема — без вибрации. Созданный проем необходимо также укрепить специальными металлическими опорами в виде уголков.

После завершения работ опять же следует обратить в жилищную инспекцию и вызвать комиссию для осмотра перепланированных помещений и сверки с проектом. Если ремонт проведен в соответствии со схемой, инспектор подписывает акт о заключении перепланировки. Затем владельцу жилья придется обратиться в техинвентаризацию, чтобы зафиксировать в техническом паспорте все осуществленные перемены.

Образец акта о заключении перепланировки — страница 1

Образец акта о заключении перепланировки — страница 2

Нежилое помещение

Если имеющееся нежилое помещение не отвечает требованиям и функциям, для которых оно предназначено, в тоже можно провести перепланировку по тем же принципам, что и для жилого дома.

Для получения разрешения на ремонт должны быть собраны:

• заявление собственника;
• документ, удостоверяющий право собственности;
• оплаченная государственная пошлина;
• согласованное одобрение организации, в чьем ведении находится помещение;
• техпаспорт.

Если помещение расположено в жилом здании, следует получить разрешение на перепланировку от всех обитателей дома. В случае нежилого здания согласие необходимо получить от администрации, под контролем которой располагается помещение и здание.

Дальнейшая процедура документооборота и самих ремонтных работ идентична вышеизложенным.

Понятия и правила перепланировки

Работы, называемые перепланировкой и переоборудованием нежилых помещений, классифицируются современными законодательными нормативами и правительственными постановлениями. Так, к перепланировке принято относить любые изменения, вносимые в конфигурацию и конструкцию объекта, такие мероприятия могут включать в себя: демонтаж и перенос установленных перегородок, монтаж новых стен, создание дверных и оконных проемов в конструктивных элементах объекта и т. д.

Переоборудование затрагивает инженерные характеристики объекта, оно может предполагать изменение установленных коммуникаций, замену их отдельных элементов, санитарного и электрического оборудования.

Процедура перепланировки нежилых помещений предполагает первоначальную подготовку квалифицированными специалистами технической документации на капитальный ремонт. Профессиональный проект должен детально описывать все запланированные в здании работы, чтобы на его основе можно было без труда провести согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме и выполнить строительно-монтажные работы.

Статьи 22-24 Жилищного кодекса описывают все необходимые документы, которые должен собрать собственник, чтобы получить разрешение на перепланировку. Для согласования владелец нежилого здания должен будет подготовить заявку и направить ее в ответственный государственный орган. Чтобы специалисты могли определить, можно ли реализовать идеи заказчика, ему нужно будет приложить к заявке следующие документы:

• проект;
• согласие собственников;
• документ, подтверждающий право заявителя выполнять капремонт в здании;
• техпаспорт объекта из БТИ;
• поэтажные чертежи здания.

Данных из этих документов должно быть достаточно, чтобы сотрудники уполномоченного органа могли принять решение о возможности перепланировки объекта и реализации всех принятых в проекте решений.

После того как собственник получит разрешение на капремонт и организует в здании профессиональные монтажные работы, ему нужно будет вызвать на объект сотрудников межведомственной комиссии, которые изучат проведенный ремонт, проверят его соответствие положениям проекта и сделают вывод о возможности передачи нежилых помещений в эксплуатацию. Если с документами все в порядке, то по результатам проверки владелец получит акт о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения или нежилого объекта, который используется для внесения изменений в техпаспорт сооружения.

Почему перепланировкой должны заниматься профессионалы?

Необходимость в перепланировке офисов, магазинов и других нежилых объектов возникает достаточно часто. Описанная в действующем законодательстве процедура отличается высокой сложностью и ответственностью, любая допущенная при проектировании или при выполнении монтажных работ ошибка может привести к возникновению различных проблем с контролирующими службами.

Нарушать описанную выше процедуру планирования и реализации перепланировки нельзя. В действующих нормативах предусмотрены достаточно неприятные наказания за незаконную и самовольную перепланировку. Если выполнить ремонт без получения всех необходимых разрешений в лучшем случае придется заплатить штраф, а в худшем, если новые характеристики и особенности объекта нарушают строительные, противопожарные и санитарные нормы, собственника могут заставить устранить последствия ремонта и вернуть объекту первоначальные характеристики.

Таким образом, собственник сам заинтересован в том, чтобы перепланировкой в его нежилом объекте на всех этапах занимались квалифицированные и опытные специалисты. Экономить при выборе проектных и строительных организаций не стоит, каждый сохраненный рубль может привести к потере десятков, а то и сотен рублей в будущем.

Для определения стоимости профессиональных услуг в сфере перепланировки необходимо воспользоваться калькулятором.

I Перепланировка нежилых помещений

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2019 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов:

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• проект переустройства или перепланировки;
• технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения.