Что такое доверительное управление недвижимостью

 

Что такое доверительное управление недвижимостью? Кто такой доверительный управляющий и как заработать на субаренде квартир. Скачать договор доверительного управления имуществом. Как передать коммерческую недвижимость в доверительное управление? Где заказать услуги по доверительному управлению квартирой? Что делать при некачественном управлении объектами недвижимости?

Содержание

Регистрация договора

В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.

Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года. На практике этот вопрос решается таким образом. Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.

Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.

Важно запомнить, что максимальный временной промежуток, на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций — профессиональная помощь в разрешении споров

Случается так, что управляющий отказывается выполнять заявленные функции. Дело может быть в неправильно составленном договоре или в недобросовестности компании. В таких случаях велика вероятность, что проблему придется решать в суде.

Но долгих тяжб можно избежать, если вовремя обратиться к квалифицированному в вопросах доверительного управления юристу. Задать специалисту вопрос можно онлайн прямо на сайте компании «Правовед».

Юристы отвечают на вопросы круглосуточно. Максимальное время ожидания — пятнадцать минут. 94,5% клиентов, воспользовавшихся консультацией компании «Правовед» остались довольны. По этой и другим причинам сервис признан лучшим в рунете по качеству оказания юридических услуг.

Задать свой вопрос можно и по телефонам:

  • Москва: 8 (499) 348-93-89;
  • СПб: 8 (812) 602-78-84;
  • Бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89.

На сайте вы можете выбрать юриста нужной специализации в категории «Наши юристы». У всех специалистов сервиса длительный стаж. Средний стаж — 12 лет. С сервисом сотрудничает 16322 юриста со всей России, включая штатных работников. Юриста можно выбрать воспользовавшись фильтром города проживания.

На сайт «Правоведа» ежедневно заходит больше 100 тысяч человек. А за три года своего существования сервис ответил на 450 тысяч вопросов, причем большая часть ответов была дана бесплатно.

Создатель «Правоведа» Валерий Мешков и сам в прошлом владелец юрфирмы. Но доведя компанию до максимально возможного потолка развития, Валерий понял, что дальше нужно увеличивать не число сотрудников, а подход в целом. Решение пришло — Валерий создал первую российскую успешную онлайн-площадку юридических консультаций.

Если у вас есть юридические вопросы или нуждаетесь в квалифицированной правовой помощи, смело звоните в компанию Правовед.ру или заходите на сайт.

Наглядное представление о работе портала даст короткий видеоролик.

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Определение понятий

Фото 2

Перед тем как дать понятие такого соглашения, нужно сначала разобраться, какими нормативными актами оно регулируется:

  1. Гражданский кодекс РФ (глава 53). Там содержится понятие такого соглашения, сторон, которые могут его заключить, а также основные моменты этого договора.
  2. Федеральные законы РФ о банках и их деятельности, а также о рынке ценных бумаг. В первом нормативном акте содержатся нормы, на основании которых в ДУ могут быть переданы денежные средства. Во втором нормативном акте содержатся нормы, на основании которых в такое управление могут быть переданы ценные бумаги.
  3. Судебная практика. Это различные решения судов по спорам, возникающим при реализации соглашения о доверительном управлении, а также рекомендации, данные высшими судебными органами.

Исходя из норм ГК, под доверительным управлением подразумеваются такие правоотношения, на основании которых учредитель управления (владелец имущества или иное лицо, которое имеет право пользования и распоряжения им), передает доверительному управляющему (другой стороне соглашения), какое-либо имущество (недвижимость, деньги, ценные бумаги). Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.

По сути такая сделка не несет в себе получение какой-либо финансовой выгоды.

Ярким примером такого договора может послужить передача какого-либо помещения общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.

Единственно, кто может получить вознаграждение по такой сделке, это управляющий. Но это должно быть заранее оговорено в договоре.

Важно запомнить, что такие сделки предусматривают управление объектами имущества в пользу третьих лиц (выгодоприобретателей). По общим правилам тут также не предусмотрено получение любой материальной выгоды последним.

Как отдать недвижимость в доверительное управление — пошаговая инструкция для новичков

Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.

Шаг 1. Выбираем компанию по предоставлению услуг

Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.

Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:

  • репутация компании;
  • отзывы;
  • опыт работы на рынке;
  • есть ли жалобы на нее в интернете;
  • судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
  • какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
  • какое вознаграждение хочет за свои услуги.

Шаг 2. Собираем документы

Для передачи объекта в управление вам понадобится подготовить пакет документов.

Среди них должны быть:

  • документы, подтверждающие ваши имущественные права;
  • паспорт;
  • образец договора для передачи имущества в управление.

Шаг 3. Оплачиваем услуги

В случае передачи недвижимости в доверительное управление услуги компании обычно оплачиваются в виде процента от арендной платы. Процент высчитывается от прибыли, то есть за вычетом расходов на обслуживание объекта.

Шаг 4. Заключаем договор

Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью дает управляющему право совершать любые действия, если они в интересах собственника объекта. Ограничить эти права могут лишь законодательство и условия договора.

Договор заключается на срок не более 5 лет. После этого договор можно продлить или прекратить. Также нужно отдельно отметить дату вступления договора в силу. Эта дата может отличаться от даты подписания.

Для арендаторов, коммунальных служб и других третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Шаг 5. Организовываем систему контроля за исполнителем

В договоре обязательно следует прописать желаемую форму отчетности управляющего перед собственником и регулярность ее предоставления. Также рекомендуем прописать санкции в случае невыполнения. Тогда управляющий не сможет избежать документальных подтверждений доходов и расходов по объекту.

Всегда лучше, если договор составлен не юристами управляющей компании, а независимыми экспертами, защищающими ваши интересы. А перед подписанием договора нужно получить юридическую консультацию. Сделать это можно, как один из удобных вариантов, с помощью компании «Правовед».

Основное преимущество этой фирмы в том, что она работает в режиме онлайн и оказывает профессиональные юридические услуги в круглосуточном режиме. На ресурсе в режиме онлайн доступны более 700 квалифицированных юристов разных отраслей права.

Можете прямо сейчас позвонить по номерам: Москва: 8 (499) 348-93-89; СПб: 8 (812) 602-78-84; бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89 и получить бесплатную консультацию опытных юристов. Вопрос можно задать и прямо на сайте компании Правовед.ру. Ответ придет в течение 15 минут.

Читайте также на нашем сайте развернутый материал «Доверительное управление активами».

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Составление договора

Фото 3

Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.

Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.

Правила оформления

Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам:

  • предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
  • договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
  • в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
  • представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).

Существенные условия

Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.

Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты:

  • предмет – под ним подразумевается имущество, которое передается в управление;
  • цена – она оговаривается в том случае, если управляющий желает получать за свою работу материальное или иное вознаграждение, то есть в соглашении детально расписывается, как будет происходить оплата, ее периодичность, а также указывается общая сумма, которая будет выплачена управляющему;
  • срок – это временной промежуток, на который имущество передается в управление;
  • права и обязанности сторон – под ними подразумеваются действия, что будут направлены на управление имуществом, которые детально расписываются в договоре;
  • ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, она может быть только материальной (например, возмещение ущерба в случае причинения порчи имуществу при невыполнении взятых обязательств управителем);
  • форс-мажорные обстоятельства, например, порча имущества произошла в следствие каких-либо природных катаклизмов, то есть освобождение сторон от взятых на себя обязательств по независящим от их воли причинам.

Дополнительные условия

Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.

Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.

В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон .

Нужно запомнить, что если происходят существенные изменения в технических характеристиках недвижимости, либо доверитель желает, чтобы управление начало осуществляться в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), тогда в любом случае подписывается новый договор.

Важные нюансы

К важным нюансам можно отнести следующие моменты.

Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица, тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.

В договоре ни в коем случае нельзя указывать, что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.

Инструкция для желающих воспользоваться доверительным управлением

Чтобы процесс накопления прошёл гладко и без вовлечения в процесс собственника капитала, лучше найти грамотного управляющего. В этом случае заключается договор, который оговаривает все нюансы действий посредника и исключает мошеннические уловки.

Чтобы передать собственное имущество, активы, денежные средства в доверительное управление, вам понадобится пройти несколько шагов:

  1. Определиться, что именно будет передано посреднику. От этого зависит дальнейший поиск управляющего, сумма его вознаграждения, срок заключения договора и потенциальная прибыль. Важно не передавать в управление те средства, которые могут понадобиться вам в скором времени. Посредники не гарантируют получение дохода, а потому есть возможность остаться без требующихся средств;
  2. Выбираем посредника. Важно найти такую управляющую компанию, название которой на слуху. Она должна обладать отменной репутацией, да к тому же иметь лицензию на предоставляемые услуги. Не стоит доверять собственное имущество сомнительным личностям, именующим себя представителями финансовых компаний. Проверьте все документы, а главное – почитайте отзывы в интернете;
  3. Собираем необходимую документацию. Каждая компания предъявляет свой список. Он зависит от характера дальнейших действий посредника и степени участия в нём владельца капитала;
  4. Заключение договора. Обязательно спрашивайте управляющего, если какой-то пункт соглашения вам непонятен. Фразы не должны восприниматься двояко, а потому при любом сомнении попросите переделать строку договора. Здесь же обратите внимание на срок соглашения, сумму вознаграждения и ваши права. Чаще всего форма договора имеет единый образец, установленный для всех клиентов;
  5. Оплата услуг посредника. Это может быть фиксированная сумма, оплачиваемая сразу после заключения договора или процент от полученного дохода. При возможности выбирайте второй способ оплаты. Он выступает мотивацией управляющего для большего заработка, а значит, и вы получите немалый доход;
  6. Осуществление контроля за деятельностью управляющего. Обратите внимание, чтобы в договоре обязательно был пункт, затрагивающий данный вопрос. Например, посредник может отчитываться о доходах и убытках за оговоренные периоды. Это важно, так как вы сможете определить эффективность управления и своевременно уберечь средства от возможной потери.
Фото 3

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Фото 4

Доверительное управление недвижимостью: налоги

Налог на имущество

Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст. 378 НК РФ). Факт отражения доверенной недвижимости на балансе управляющей компании не является поводом для его обложения налогом.

Налоговая декларация может быть предоставлена самим собственником или управляющим по договоренности сторон.

Базой для исчисления налога является остаточная стоимость имущества (ст. 375 НК РФ). Она рассчитывается управляющей компанией по ее принципам ведения учетной политики. Если у собственника несколько объектов, расположенных в разных регионах, то он обязан уплачивать налог по местоположению каждого.

НДС

Обязанность по его уплате лежит на управляющем. При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.

Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемую базу. Что касается управляющих на упрощенной системе налогообложения, то они в силу противоречий в обновленном НК РФ могут не уплачивать НДС.

Налог на прибыль

Статья 251 НК РФ не включает доходы, полученные от данного инструмента, поэтому они подлежат налогообложению. Доходы собственника имущества учитываются в статье «Внереализационные доходы», а доходы управляющего — в статье «Доходы от реализации». Что касается расходов управляющего, то ими признаются все расходные статьи за исключением тех, которые возмещаются ему по договору.

Все расходы, связанные с инвестированием, признаются внереализационными у собственника объекта. Если доходы получает не учредитель, а выгодоприобретатель, то расходы учитываются у него. Отметим, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющего из полученного дохода, учитываются у собственника, а не выгодоприобретателя.

Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.

Государственная пошлина

Доверительное управление недвижимостью предполагает его регистрацию в госреестре. За данную операцию взимается пошлина в размере 15 тысяч рублей. Она уплачивается обеими сторонами в пропорции 50:50.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 110-72-16 (Москва)

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://propertyhelp.ru/zemlya-dacha/commerce/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216
  • https://hiterbober.ru/realty/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-nedvizhimostyu.html
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom/
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/doveritelnoe-upravlenie/
  • https://5897987.ru/kvartira/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostju-kvartiroj-domom-chto-jeto-takoe-pravila-osushhestvlenija.html
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html
  • https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/doveritel-noe-upravlenie-nedvizhimost-yu-pribyl-no-i-bezzabotno.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий