Ипотека сколько переплата

 

Как инфляция влияет на ипотеку? Такой уж ли большой в итоге окажется переплата, если учесть и рост цен на недвижимость. Сравним аренду с откладыванием средств и ипотеку. Как купить квартиру быстрее? . Как инфляция влияет на ипотеку? Такой уж ли большой в итоге окажется переплата, если учесть и рост цен на недвижимость. Сравним аренду с откладыванием средств и ипотеку. Как купить квартиру быстрее?

Что мы получаем в результате накоплений:

  • спустя 1 год с открытия вклада на счету 608 839 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 18 540, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 12 060 рублей.
  • спустя 2 года с открытия вклада на счету 774 705 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 19 100, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 11 500 рублей.
  • спустя 3года с открытия вклада на счету 970 861 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 19 670, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 10 930 рублей.
  • спустя 10 лет с открытия вклада на счету 2 589 077 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 24900, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 5 700 рублей.
  • спустя 15 лет с открытия вклада на счету 4 150 561 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 28 840, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 1760 рублей. Стоимость жилья с учетом роста цен 4 673 895
  • спустя 17 лет с открытия вклада на счету 4 906 473 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 30590, в следующий год мы уже ничего не откладываем. Стоимость жилья с учетом роста цен 4 958 536

В 17 лет и 3 месяца накопленная сумма сравняется с ценой квартиры

Подсчет затрат

Банковские учреждения, как уже говорилось ранее, должны предоставлять людям открытую информацию обо всех финансовых операциях. В итоге клиенты могут отметить, что при оговоренной ранее ставке в 15% им приходится выплачивать все 160%. Но такое обычно бывает с необеспеченными кредитами. А вот при ипотеке ставка может увеличиться максимум на 5 пунктов.

Почти во всех финансовых компаниях подсчёт переплаты по ипотеке выполняется одинаково. Это легко сделать самостоятельно, если есть под рукой калькулятор. Для легкости вычислений многие берут онлайн программы в сети.

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

Как посчитать переплату по ипотеке

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Рассчитать погашение График Таблица

Наиболее удобным инструментом для предварительного подсчета переплаты по ипотечному займу является онлайн-калькулятор, который позволяет дистанционно в наглядной форме получить все необходимые данные по будущему кредиту.

Для того, чтобы воспользоваться ипотечным калькулятором, пользователю понадобится ввести основные параметры ипотеки:

  • размер заемных средств;
  • тип платежей (дифференцированные или аннуитетные);
  • срок погашения задолженности;
  • величину процентной ставки;
  • дату выдачи займа.

Сервис не только покажет итоговую стоимость займа, размер ежемесячного платежа (с разбивкой на основной долг и начисленные проценты), но и обозначит доход, необходимый для комфортного обслуживания своих обязательств.

Полученные данные представлены в двух вариантах: в табличной форме и в виде наглядного графика.

Рассчитать предварительные суммы можно сразу по всем рассматриваемым клиентом предложениям в российских банках. В зависимости от того, какая переплата по ипотеке в итоге получится, клиент выберет наиболее удобный и выгодный вариант.

О том, как правильно рассчитать ипотеку читайте далее.

От чего зависит размер переплаты по ипотеке

В соответствии с действующим законодательством РФ кредитные организации, выдающие ипотечные займы населению, обязаны информировать своих клиентов об итоговой стоимости кредита. Ключевой составляющей данного показателя является величина переплаты, то есть та сумма, которую заемщик выплатит банку в течение обозначенного периода кредитования за пользование заемными средствами.

Полная стоимость ипотеки включает в себя:

  • величину задолженности по кредиту;
  • начисленные проценты;
  • сопровождающие издержки (расходы на покупку страхового полиса, оплату отчета об оценке объекта недвижимости, регистрацию сделки обременения и регистрации права собственности).

Если выдача ипотеки сопряжена с взиманием банком комиссии или иных платежей, то они также входят в состав итоговой стоимости займа.

Важно! Каждый клиент должен располагать наиболее точными сведениями о предполагаемой переплате по оформляемому кредиту, чтобы грамотно спланировать свой бюджет и текущее обслуживание задолженности.

На величину переплаты по ипотеке (сколько в итоге потратит заемщик) влияют множество факторов и событий, включая срок кредитования, отсутствие/наличие фактов досрочного погашения долга, величину кредитных средств и размер утвержденной процентной ставки.

Алгоритм действий следующий

Необходимо взять лимит кредитования * на срок обслуживания долга. Это базовая переплата, от которой никуда не уйти кандидату. Правда, почти всегда будет ряд факторов, которые самостоятельно учесть крайне трудно.

И даже при использовании виртуальных программ в интернете трудно будет выйти на банковские параметры. Все потому, что на итог влияет дата оформления договора и погашения, форма списания процентов.

Сколько на самом деле составит переплата по ипотеке с учетом инфляции и роста цен на недвижимость?

1. Инфляция. Итак, по итогу выплат мы отдадим банку 7 345 143 рублей. Но сколько будет "стоить" эта сумма через 20 лет? Конечно, дать 100% прогноз относительно инфляции на десятилетия невозможно, можно сделать лишь примерный расчет. В последние годы уровень инфляции ежегодно держится около 6,5%, вот этот процент и возьмем для расчета, чтобы понять насколько примерно через 20 лет подешевеет сумма в 7 345 143.

Ежемесячно после внесения платежа в счет погашения ипотечного долга на остаточную задолженности будет влиять инфляция размером 6,5/12=0,5417%. И так будет каждый месяц в течении 20-ти лет, пока ипотека не будет погашенной. Более подробно об этом можно узнать, изучив как инфляция влияет на ставку по кредитам и итоговую переплату.

В итоге мы получим, что выгода от инфляции составит 3 355 932 рубля. То есть переплата 4 795 142 рубля будет через 20 лет уже казаться меньше на 3 355 932.

С учетом инфляции переплата будет 1 439 210 рублей, то есть квартира, которая сейчас стоит 3 000 000, обойдется нам в 4 439 210 рублей, именно до этого значения примерно будут обесценены деньги через 20 лет при выбранной нами инфляции.

2. Рост цен на недвижимость. Но кроме инфляции нужно обязательно учитывать и рост цен на недвижимость. Квартира, стоящая сейчас 3 миллиона, через 20 лет может оказаться гораздо дороже. Спрогнозировать повышение квадратного метра также сложно, как и инфляцию, тем более на столь длительный период в 20 лет. В последнее 10 лет рост цен был очень большим, но теперь ситуация сглаживается, рынок недвижимости растет, появляется высокая конкуренция застройщиков, поэтому не будем брать больших цифр для расчета, возьмем 3% в год

Сейчас квартира стоит 3 000 000 рублей:

  • через 1 год 3 000 000 + 3% = 3 090 000 рублей
  • через 2 года 3 090 000 + 3% = 3 182 000 рублей
  • через 3 года 3 182 000 + 3% = 3 278 181 рублей
  • через 4 года 3 278 181 + 3% = 3 376 526 рублей
  • через 5 лет 3 376 526 + 3% = 3 477 821 рублей
  • через 20 лет 5 260 506 + 3% = 5 418 321
  • Через 20 лет квартира станет дороже на 2 418 321 рубль.

Как уменьшить процент переплаты

Переплата по кредиту не является фиксированным и неизменным значением, существуют способы ее уменьшения:

  1. Досрочное погашение. Если частично вносить суммы, превышающие размер установленной ежемесячной платы за квартиру, остаток по кредиту уменьшается быстрее. Проценты же начисляются именно на остаток, что позволяет снижать общую сумму переплаты. Если есть возможность, можно полностью закрыть кредит досрочно через определенный срок после открытия кредита, такой минимально возможный срок указывается в ипотечном договоре. В таком случае могут быть пересмотрены еще и сумма страховых взносов.
  2. Минимально возможный срок кредитования. Чем меньше срок, тем меньше переплата.
  3. Рефинансирование займа при наличии согласия от банка, первично его выдавшего. Процедура позволяет перенести кредит в другой банк на более выгодных условиях уже после того, как вы успели взять ипотеку. Таким образом, можно снизить процент или увеличить срок кредита для его более удобного погашения. Но стоит отметить, что такая услуга тоже потребует некоторых финансовых затрат при оформлении, а также займет определенное время.
  4. Получение налогового вычета за уплаченный подоходный налог при приобретении недвижимости. Оформление и подача документации осуществляется через налоговую инспекцию.
  5. Уменьшить восприятие процента переплаты и с учетом существующей инфляции денежных средств и того, что квартира через время будет стоить дороже, особенно новостройки, купленные на этапе строительства или сразу после его завершения. Через несколько лет выплат с учетом стабильной инфляции выплачиваемая сумма будет менее значительной с точки зрения ее восприятия.
Фото 1

Средняя переплата по ипотеке

Рассмотрим пример переплаты при одних и тех же условиях, но на разные сроки и при различных значениях ежемесячного платежа. Сумма кредита 2 500 000 рублей, ставка 13%.

Из результатов расчетов видно, что переплата по ипотеке за 10 лет может составить примерно 80,94%.

Самые значительные переплаты возникают при сроке кредитования от 15 лет. На такой срок кредит, как правило, оформляется при отсутствии необходимого объема подтвержденных доходов у заемщиков.

Переплата по ипотеке в 3 000 000 рублей в Сбербанке с первоначальным взносом 10% за 25 лет при аннуитетном типе платежей и ставкой 12% годовых составит примерно 342%.

Полные условия по кредиту указываются в договоре банка с соответствующими приложениями.

Какая в среднем переплата за ипотеку?

За всё время выплат по ипотеке получается значительная сумма переплаты. Она может достигать от 70 до 300% от стоимости недвижимости. В первую очередь это связано с тем, на какой срок вы берете ипотеку. Важно знать, что процентная ставка по кредиту — не единственная статья дополнительных расходов.

Из чего складывается сумма полного ипотечного кредита:

  • основная сумма долга;
  • проценты по кредиту;
  • комиссия банка по работе с документами (рассмотрение и сбор);
  • комиссионный сбор за выдачу кредита;
  • при условии выпуска карты для погашения задолженности банку — оплата за ее выпуск и обслуживание;
  • страховые выплаты при оформлении (при покупке новостройки страхуется жизнь и здоровье заемщика, при покупке “вторички” — заемщика, приобретаемый объект и право собственности);
  • оплата услуг оценщика (как правило, требуется при приобретении вторичного жилья);
  • плата за банковский перевод;
  • оплата услуг нотариуса;
  • аренда депозитной ячейки при необходимости.

Кредиты, которые могут быть оформлены без страховки, как правило, имеют более высокую процентную ставку. При этом эксперты рекомендуют обращать на то, какую часть от кредита составляет страховка, если процент более 3х, то, скорее всего, банк часть комиссии оставляет себе.

Переплата по кредиту в основном зависит от срока и ставки. Но чтобы рассчитать полную выплату недостаточно сумму долга умножить на срок и ставку, лучше воспользоваться калькулятором расчета переплаты по кредиту.

Но обязательно стоит учесть, что полученный расчет является примерным, так как банковский сотрудник при расчете платежа учтет дату выдачи и погашения кредита, а также списания процентов и первоначальный взнос. Изучите внимательно договор с банком, на это по законодательству выделяется 5 дней.

Очень тщательно взвесьте все “за” и “против” при выборе кредита с плавающей ставкой, рассчитываемой по MosPrime. Она может быть очень выгодной на момент оформления, но в любой момент может быть и увеличена. В момент экономической нестабильности ставка может вырасти в 2-3 раза. Конечно, фиксированный процент чуть повыше, но он стабилен и относительно предсказуем.

Рекомендуется брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете основной доход, так вы можете иметь относительно стабильный процент и снизить риски при скачках курсов.

Варианты как уменьшить переплату

Нужно уменьшить величину входящих в итоговую стоимость кредита издержек.

Существует несколько таких способов:

  1. Оформить займ на небольшой срок.

Для займов с коротким сроком погашения банки устанавливают минимальные процентные ставки, поэтому переплата будет минимальной. Также у кредиторов периодически действуют акции и скидки, когда заемщик, оформляя ипотеку на 5-10 лет, получит пониженный процент.

  1. Погасить долг досрочно.

При частичном или полном досрочном погашении задолженности перед банком сумма начисленных процентов будет перечислена в пользу клиента. Чем меньше остаток долга, тем меньше переплата.

  1. Оформить ипотеку в своем зарплатном банке.

Для участников зарплатных проектов банки обычно предлагают выгодные условия кредитования. К тому же требования к ним отличаются лояльным отношением.

  1. Внести существенный первоначальный взнос.

В случае получения ипотечного кредита с минимальным первым взносом клиент будет платить ежемесячно немалую сумму, итогом чего станет огромная переплата. Поэтому логично предположить, что, оплачивая сразу крупную долю от стоимости покупаемого жилья, заемщик сможет снизить конечную переплату.

Аренда или ипотека?

Еще один предмет, который вызывает массу споров. А что, если не оформлять ипотеку, а снимать жилье и при этом откладывать деньги в счет покупки нового жилья. Конечно, откладывать их не под подушку, а в банк на депозитный счет, чтобы уберечь их от инфляции и получить доход.

Для расчета что выгоднее берем все туже квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, оформленную в ипотеку в Альфа Банке на 20 лет с ежемесячным платежом в 30 600 рублей. К примеру, это будет 1-комнатная квартира в Питере у станции метро Академическая. Аренда аналогичной квартиры у этой же станции метро обойдется примерно в 18 000 рублей.

1. Ипотека. Мы взяли в ипотеку квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей, внеся первоначальный взнос 450 000 рублей. В итоге в собственность квартира перейдет к нам через 20 лет.

2. Аренда. Мы снимаем квартиру за 18 000 рублей ежемесячно. Так как мы сравниваем аренду с ипотекой, то условия должны быть равными. Мы сразу кладем 450 000 рублей (первоначальный взнос по ипотеке) на депозитный счет с условием ежемесячного пополнения на сумму 12 600 рублей (30 600 - 18 000). При этом нужно учитывать, что ежегодно арендная плата, как и рост цен на квартиры, будет повышаться примерно на 3% в год. Соответственно, с каждым годом мы будем пополнять вклад на меньшую сумму.

Для расчета скорости накоплений нам понадобится калькулятор вкладов. Из программ возьмем вклад "Универсальный" Юникредит Банка, который по таким условиям устанавливает ставку 8,25% годовых. Вклад открываем на три года с условием пролонгации.

Обзор судебной практики

Позиция тех, кто предлагает взыскать с банка переплату по процентам, основывается на нескольких судебных решениях, в том числе на определении Верховного суда Российской Федерации. В Алтайском крае в 2015 году заемщик подал иск о взыскании с банка суммы переплаченных процентов. Суды нескольких инстанций ему отказали, но он подал жалобу в Верховный суд, и тот ее в 2019 году удовлетворил. Но Верховный суд не разрешил ее по существу, а только направил дело на новое рассмотрение и попросил суд проверить правильность расчетов уплаченных процентов.

Определение Верховного суда по делу № 51-КГ15-14

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал заемщику: он указал, что положения кредитного договора не предусматривают авансовый порядок оплаты процентов за пользование средствами. Независимо от того, на какой срок заемщик взял кредит, каждый месяц он платит только те проценты, которые начислились в этом месяце. Если в этом месяце заемщик должен миллион под 12% годовых, он заплатит 10 тысяч рублей процентов — независимо от того, на какой срок он взял кредит.

Апелляционное определение Алтайского краевого суда по делу № 33-3934/2016

Поскольку заемщик выплатил банку только фактические проценты за пользование кредитом и не выплачивал проценты за будущие периоды, переплаты как таковой не было.

Существуют и другие решения судов — как в пользу заемщиков, так и в пользу банков. В каждом случае суд разбирается индивидуально в материалах дела и смотрит расчеты. Если он приходит к выводу, что с заемщика взяли больше процентов, чем он по факту был должен, суд выносит решение в пользу заемщика. Если нет — в пользу банков.

Дела в пользу заемщиков:

  1. Апелляционное определение Ярославского областного суда от  по делу № 33-3732/2019г.
  2. Апелляционное определение Московского городского суда от  по делу № 33-11479/2019г.

Дела в пользу банков:

  1. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от  по делу № 33-24525/2019г.
  2. Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от  по делу № 33-1726/2018.

Если вы сможете доказать, что в какой-то из месяцев заплатили больше процентов, чем по факту должны были банку, вы также можете подать иск и попробовать взыскать переплату. Но из расчетов выше видно, что стандартный аннуитетный платеж включает проценты только за фактическое пользование кредитом, поэтому переплаты нет — а значит, взыскивать тоже нечего.

Как досрочно погасить ипотеку

Формирование переплаты

Фото 3

В полную стоимость ипотечного договора входят следующие статьи расходов:

  • Согласованный учреждением лимит.
  • Годовой %.
  • Комиссия за рассмотрение анкеты.
  • Затраты за получение ссуды.
  • Плата за получение карточки, её годовое обслуживание, если это требование ставится перед заёмщиком.
  • Оплата услуг сторонних компаний: страховой и оценочной организаций, нотариус.

Чтобы уточнить всю сумму издержек по ипотеке, следует учитывать все вышеперечисленные пункты. Такие данные обычно предоставляет менеджер в процессе консультации.

Это требование российского законодательства, чтобы каждые компании озвучивали устно и письменно полные данные по предоставляемому займу.

Рассчитаем переплату по ипотечному кредиту

Для всех расчетов возьмем программу Альфа Банка на приобретение квартиры на вторичном рынке с предоставлением справки о доходах формы 2 НДФЛ:

  • стоимость квартиры будет 3 000 000 рублей;
  • первый взнос - 15% или 450 000 рублей;
  • в итоге в кредит уйдет 2 550 000 рублей;
  • оформление сроком на 20 лет;
  • ставка по данной программе будет 13,4% годовых;
  • ежемесячный платеж 30 604 рубля.

Воспользовавшись ипотечным калькулятором Альфа Банка, мы получим, что в итоге с учетом всех комиссий мы отдадим банку 7 345 143 рублей.

Переплата составит: 4 795 142 рубля

Цифра кажется просто огромной, на деньги, в итоге отданные банку, можно купить сразу три квартиры. Но так ли на самом деле все страшно? Инфляция - процесс постоянный, деньги постепенно теряют свою ценность. И не факт, что через 20 лет сумма в 7,3 миллиона будет настолько значимой, как сейчас. К тому же, благодаря той же инфляции цены на квартиры через 20 лет также будут совершенно иными.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://101.credit/articles/kredity/ipoteka-arenda-infljacija/
  • http://kreditorpro.ru/kak-poschitat-skolko-pereplata-po-ipoteke/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/pereplata-po-ipoteke.html
  • https://ipoteka.finance/pogasit/srednjaja-pereplata-po-ipoteke.html
  • https://journal.tinkoff.ru/ask/ipoteka-pereplata/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий